Banksparenhypotheek versus annuïteitenhypotheek binnen het Lenteakkoord

Het Lenteakkoord heeft grote gevolgen voor de keus in hypotheektype. Met welke hypotheekvorm bent u na de hervorming van de hypotheekrenteaftrek het beste uit? Dat vragen Dorien en Klaas zich ook af, en daartoe wordt hier hun financiële situatie doorgerekend voor de banksparenhypotheek en de annuïteitenhypotheek. Banksparenhypotheek versus annuïteitenhypotheek, welke hypotheek komt het beste uit de bus?

Banksparenhypotheek versus annuïteitenhypotheek binnen het Lenteakkoord 

In het Lenteakkoord is afgesproken dat nieuw af te sluiten hypotheken voor de financiering van woningaankoop kunnen profiteren van de hypotheekrenteaftrek indien gedurende de looptijd de complete hypotheeklening wordt afgelost. Dit heeft aanzienlijke consequenties voor de woningmarkt. Wat kunt u beter doen? Neemt u de annuïteitenhypotheek zoals de regering dat wil, of kiest u voor de banksparenhypotheek? Wat is wijsheid? Een rekenvoorbeeld kan helderheid verschaffen welke optie gunstiger uitpakt. Wat voor consequenties heeft het Lenteakkoord voor de keus bij het afsluiten van uw nieuwe hypotheek?  

Klaas en Dorien voorgesteld

Twee starters met een leuke baan zoeken een financiering voor hun woningaankoop. Ze heten Klaas en Dorien en hebben een woning in het Friese Drachten op het oog. Welke hypotheeklening moeten Klaas en Dorien dan nemen. Klaas zal de lasten van de hypotheek dragen omdat Dorien andere kosten op haar neemt? Klaas heeft een inkomen van 42.000 euro per jaar bruto en valt in belastingschijf 3. Gewoonlijk betaalt Klaas bij dit inkomen:

• 33,10% * 18.945 + 41,95% * (33.863-18.945) + 42,00% * (42.000-33.863) = 15.946 euro aan belasting per jaar.

Dorien en Klaas hebben een starterswoning op het oog ter waarde van 175.000 euro en willen daartoe een hypotheeklening afsluiten ter hoogte van maximaal 175.000 * 106% = 185.500 euro. Welke hypotheekvorm is gunstiger rekening houdend met de hervormde hypotheekrenteaftrek?

Annuïteitenhypotheek

Het Lenteakkoord schrijft voor dat als hypotheekleners de hypotheeklening compleet aflossen gedurende de looptijd dan is er recht op hypotheekrenteaftrek. Stel de hypotheek kan worden afgesloten tegen een rente van 4,7% hoeveel is Klaas dan aan onkosten kwijt bij een looptijd van maximaal dertig jaar:

• per jaar is Klaas kwijt: 185.500 * [ 0,047 / ( 1 – 1.047 ^ -30 ) ] = 11.657 euro per jaar;
• daarvan bedraagt in het eerste jaar 185.500 * 0,047 = 8.719 euro aan rentelasten welke kunnen worden afgetrokken zodat Klaas 42.000 – 8.719 = 33.281 euro aan belastbaar inkomen heeft;
• daarover wordt 33,10% * 18.945 + 41,95% * ( 33.281 – 18.945 ) = 12.284 euro aan belasting geheven en dus kan Klaas 15.946 – 12.284 = 3.662 euro aan belasting terug krijgen.

Omdat de annuïteitenmethoden inhoudt dat er wordt afgelost en rente betaalt, neemt aflossing toe en rente af. De hoogte dat van de belasting kan worden afgetrokken neemt feitelijk af met de jaren. Met Excel kunt u dit makkelijk doorrekenen per belastingschaal zodat op de volgende totalen wordt gekomen: 

• in totaal bedragen de cumulatieve kosten 11.657 * 30 = 349.710 euro waarvan 164.210 euro rentekosten zijn;
• de rentekosten dalen per jaar en cumulatief kan Klaas over dertig jaar 68.961 euro aan belasting terug krijgen.

De annuïteitenhypotheek kosten Klaas en Dorien over dertig jaar: 349.710 – 68.961 = 280.749 euro. 

Banksparenhypotheek geheel aflossen

Een andere optie is aan kapitaalopbouw te doen via het banksparen. Hoe werkt de banksparenhypotheek? Bij de zogeheten banksparenhypotheek worden twee elementen geregeld, namelijk:

• er wordt een hypotheeklening afgesloten waarvoor u rente moet betalen;
• en er wordt een geblokkeerde banksparenrekening geopend waarop maandelijks een deel van uw bruto inkomen op wordt gestort. Daarnaast krijgt u een hoge rentevergoeding van de bank voor deze lange termijn verplichting. Alles wat binnen het banksparen wordt gespaard en opgebouwd is vrijgesteld van belastingheffing en daar kunt u mooi van profiteren.

Wat zijn de kosten voor Klaas indien hij na dertig jaar de gehele hypotheeklening afgelost wil hebben? We gaan ervan uit dat de hypotheek tegen dezelfde rente wordt afgesloten als in het voorgaande voorbeeld, echter de rentevergoeding voor de banksparenrekening bedraagt 5,5%. Waar komt Klaas dan op?

• omdat de lening tussendoor niet wordt afbetaald betaalt Klaas 185.500 * 0,047= 8.718,50 euro per jaar aan rente. De rente is niet meer aftrekbaar. Dit is in dertig jaar 261.555 euro aan rente;
• hoeveel inleg heeft Klaas verder nodig voor de kapitaalopbouw via het banksparen [ (185.500*0,055) / (1,055) ] / [ (1,055) ^ (30) – 1] = 2.427 euro per jaar oftewel 72.810 euro bij einde looptijd. De inleg wast ook aan, u bouwt 185.500 – 72.810 = 112.690 aan rente op. 

De totale kosten voor Klaas met de banksparenhypotheek en geheel aflossen bedragen 261.555 + 72.810 = 334.365 euro. Let wel indien het Lenteakkoord niet was doorgevoerd dan hadden Klaas en Dorien nog 3.662 euro per jaar terug kunnen krijgen en dan waren de totale kosten 374.245 – 3.662*30 = 264.385 euro. 

Banksparenhypotheek de helft aflossen

Voor het kunnen afsluiten van een hypotheeklening is de eis dat minimaal 50% van de hypotheekschuld gedurende of na de looptijd wordt afgelost op de hypotheeklening. Hoe vallen de kosten voor Klaas en Dorien dan uit bij toepassing van de banksparenhypotheek? De rentekosten blijven hetzelfde echter de hoogte van de maandelijkse inleg verandert als volgt:

• [ (185.500*0,50*0,055) / (1,055) ] / [ (1,055) ^ (30) – 1] = 1.214 euro per jaar oftewel 36.420 euro in dertig jaar.

Klaas en Dorien zijn dan aan vaste lasten kwijt 261.555 + 36.420 = 297.975 euro. Als de hypotheekrenteaftrek niet was gewijzigd dan hadden Klaas en Dorien nog 1.830 euro per jaar extra kunnen terugkrijgen zodat dan de totale kosten 297.975 – 1.830*30 = 243.075 euro zou zijn.  

Wat gaan Klaas en Dorien doen?

Als we strikt genomen naar de getallen kijken dan heeft nu volledig aflossen middels de annuïteitenhypotheek de voorkeur. De kosten over dertig jaar zijn het laagst, juist omdat de hypotheekrenteaftrek nog kan worden toegepast. Een tweede redelijke oplossing is de banksparenhypotheek waarbij na looptijd de helft wordt afgelost. Daarbij zijn de kosten nagenoeg gelijk. Tegenargument is wel dat er na looptijd nog een restschuld ter hoogte van de halve hypotheekschuld oftewel 92.750 euro overblijft. En dus ziet het er naar uit dat Klaas en Dorien zondermeer voor de annuïteitenhypotheek moeten kiezen omdat daarmee de totale kosten het laagst zijn en de woning is afbetaald. 
U ziet in het voorbeeld dat als de hypotheekrenteaftrek niet was hervormd dan zou de voorkeur uitgaan naar de banksparenhypotheek. 
 

Mogelijk ook interessant:

Banksparen, lineair of annuïtaire hypotheek: de beste keus!

Banksparen voor beste kapitaal opbouw

Effect van de Loan to Value ratio op de hypotheekrenteaftrek

Gedwongen verkoop met restschuld

Hoe wordt je restschuld kwijtgescholden?