Wie zelf geen eigenaar is van een onroerend goed zal meestal een huis of appartement huren om er te wonen. In België kan men verschillende huurcontracten afsluiten die verschillend zijn in duur en elk hun beëindigingsmethoden hebben.
In het Belgische recht kent men 4 soorten huurcontracten met betrekking tot een onroerend goed. Het fundamentele verschil tussen deze contracten ligt in de termijn en de opzeggingswijzen.
De huurovereenkomst van korte duur
Een huurovereenkomst van maximaal drie jaar, wordt een huurovereenkomst van korte duur genoemd. Is het contract afgesloten voor een termijn van minder dan drie jaar, dan kan de overeenkomst éénmaal verlengd worden. Deze verlenging moet schriftelijk vastgelegd worden en de huurvoorwaarden mogen niet aangepast worden. De totale duur van het contract mag maximaal drie jaar bedragen. Verlengt men nog een tweede maal, of gaat de totale termijn het maximum van drie jaar te boven, dan gaat men er meteen van uit dat de overeenkomst aangegaan is voor negen jaar.
Een huurovereenkomst van korte duur kan vrij eenvoudig beëindigd worden. Een van de partijen moet dan drie maanden voor het einde van de contractueel bepaalde periode een opzegging betekenen aan de tegenpartij. Wordt de overeenkomst niet tijdig opgezegd, dan gaat men er ook vanuit dat de overeenkomst aangegaan is voor een periode van negen jaar.
De huurovereenkomst voor negen jaar
De meest voorkomende huurovereenkomst in het Belgische rechtssysteem is de huurovereenkomst voor negen jaar. Als men een huurcontract afsluit aangaande een onroerend goed dat als hoofdverblijfplaats voor de huurder dient, wordt dit contract altijd geacht afgesloten te zijn voor een periode van negen jaar. Hier kan men wel van afwijken door boven- en onderstaande contractformules (korte duur, lange duur, levenslange huur).
De verhuurder kan de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen in bepaalde gevallen:
Om de woonst zelf te betrekken
Als de verhuurder of één van zijn dichte verwanten zelf in de woning wenst te gaan wonen kan hij de huurovereenkomst stopzetten. Hij moet in dat geval nog hetzelfde jaar verhuizen naar de woning en er minstens twee jaar effectief verblijven.
Om de woonst te verbouwen
Als de verhuurder verbouwingswerken wil uitvoeren in de woonst, kan de huurovereenkomst ook opgezegd worden. De opzeg moet in dat geval gebeuren na de eerste of tweede periode van drie jaar. De overeenkomst kan enkel beëindigd worden als de kostprijs van de verbouwingswerken hoger zal liggen dan driemaal de jaarlijkse huurprijs. Een bijkomende vereiste is dat de werken gestart worden binnen de zes maanden na de opzeg, en afgerond worden binnen de twee jaar na de opzeg.
Zonder specifieke motivering
Na elke driejarige periode kan de verhuurder het contract beëindigen zonder motivering. In dat geval moet een opzeggingstermijn van zes maanden gerespecteerd worden. Bijkomend zal een opzeggingsvergoeding betaald moeten worden die gelijk is aan zes maanden huur als de overeenkomst na de eerste driejarige periode wordt opgezegd, of drie maanden huur als de opzeg gebeurt na de tweede driejarige periode.
Opzeg door de huurder
De overeenkomst kan ook door de huurder beëindigd worden en dit op eender welk moment. Hij zal een opzeggingstermijn van drie maanden in acht moeten nemen. Als de huurder de overeenkomst stopzet in de eerste periode van drie jaar zal hij ook een vergoeding moeten betalen. De vergoeding bedraagt drie maanden huur bij opzeg in het eerste jaar, twee maanden huur bij opzeg in het tweede jaar en één maand huur bij opzeg tijdens het derde jaar.
Huurovereenkomst van lange duur
Een huurovereenkomst kan ook voor langer dan negen jaar afgesloten worden, met een maximum van negenennegentig jaar. Dit soort huurcontracten moeten bij voorkeur bij notariële akte opgemaakt worden en overgeschreven worden op het hypotheek kantoor. Hierdoor wordt de overeenkomst tegenstelbaar aan derden. Tegenstelbaarheid aan derden houdt in dat derden, die geen contractspartij zijn, het bestaan van de huurovereenkomst zullen moeten erkennen.
Een huurovereenkomst van lange termijn moet zes maanden voor de vervalgdag opgezegd worden. Gebeurt dit niet, dan vindt er telkens een verlenging van drie jaar plaats.
Levenslange huur
Een levenslang huurcontract loopt zolang de huurder in leven is. Deze huurovereenkomst moet in elk geval schriftelijk vastgelegd worden. Dit huurcontract kan niet opgezegd worden door de verhuurder. Enkel de huurder heeft een opzeggingsmogelijkheid, mits inachtname van een opzeggingstermijn van drie maanden.
http://www.notare.be/hwon1.htm
