De laatste jaren is er voor huizenkopers (die een hypotheek nodig hebben) en voor de hypotheekadviseurs heel veel veranderd. We zijn er nog niet, ook in 2013 worden rigoureuze wijzigingen doorgevoerd.
Wijzigingen op hypotheekgebied 2013
Beloning van de hypotheekadviseur
Tot een aantal jaren geleden was provisie de enige manier waarop hypotheekadviseurs beloond mochten worden. De banken en verzekeraars betaalden provisie aan de tussenpersonen.
Directe beloning
Met ingang van januari 2013 moeten de adviseurs bij hun klanten een factuur neerleggen. Er moet dan wel duidelijk aangegeven worden wat de adviseur voor het afgesproken bedrag doet. De banken en verzekeraars betalen de tussenpersonen geen provisie meer.
Autoriteit Financiele Markten houdt toezicht
De Autoriteit Financiële Markten houdt toezicht op de financiële markten (sparen, beleggen, verzekeren en lenen). De AFM houdt er toezicht op dat de regels worden nageleefd, zodat de klanten eerlijke informatie krijgen. De AFM stelt eisen aan banken, verzekeraars en ook aan tussenpersonen. Het intermediair moet vakbekwaam en integer zijn. De kennis wordt middels Permanente Educatie op peil gehouden.De AFM stelt ook eisen aan het advies en de dossiervorming. De AFM eist ook dat het intermediair de wijze en hoogte van de beloning uitlegt en dat aangegeven wordt waarom de beloning passend is.
Er zijn meerdere tussenpersonen die al op basis van directe beloning werken, het is duidelijker en eerlijker. Er werd in het verleden nogal eens de indruk gewekt dat er meer zaken ondergebracht werden bij partijen die meer provisie en/of bonussen betaalden. Met directe beloning is deze verwarring en het hierdoor onstane wantrouwen verleden tijd.
Mogelijkheid tot sluiten hypotheek in 2013
Er is al heel lang onduidelijkheid geweest over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek, Er zijn in de afgelopen jaren natuurlijk al wat beperkingen opgelegd, zoals de maximale renteaftrekperiode van 30 jaar. Deze regeling is in 2001 ingegaan en heeft consequenties bij het kopen van een volgende woning.
Rekenvoorbeeld hypotheek
Als je een hypotheek van 100.000 hebt en je hebt die hypotheek 5 jaar, je koopt een volgend huis waarvoor je 200.000 hypotheek nodig is, is 100.000 nog 25 jaar aftrekbaar (de hypotheek die je al had) en 100.000 (het nieuwe leningdeel)30 jaar.
Annuïteit, de hypotheekvorm van 2013
Met een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bruto maandbedrag. Dit bedrag, de annuïteit, bestaat voor een deel uit rente en voor een deel uit aflossing. Zo wordt je schuld langzaam kleiner. Tijdens de startfase van je annuïteitenhypotheek betaal je meer rente en los je minder af. Later betaal je juist minder rente en meer aan aflossing. In het begin kun je veel rente aftrekken. Daardoor pakken je netto maandlasten laag uit. Later worden je netto maandlasten hoger, omdat je minder rente kunt aftrekken. Aan het einde van de looptijd is de hele hypotheekschuld afgelost.
In 2013 blijft de hypotheekrente aftrekbaar, maar de nieuw te sluiten hypotheken moeten in maximaal 30 jaar en ten minste annuitair worden afgelost.
Loan to income
Dit is de maximale hypotheek die je op basis van je inkomen kunt krijgen. Dit is heel kort door de bocht, er spelen natuurlijk zaken mee als vast contract of intentieverklaring. Ook maandelijkse aflosbedragen van leningen worden in de maximale hypotheekberekening betrokken.
Loan to value
Dit is de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. Op dit moment is de loan to value 106% van de waarde van de woning. Dat betekent dat je de koopsom plus 4 % kosten plus 2% overdrachtsbelasting kunt financieren. Bij kosten moet je denken aan bemiddelingskosten voor de hypotheek, taxatiekosten, notariskosten en eventueel de borgtocht voor de Nationale Hypotheek Garantie.
De komende jaren wordt de maximale loan to value afgebouwd, over 6 jaar kan nog maar 100% van de koopsom geleend worden. Dit betekent dat de 6 % kosten uit eigen middelen betaald moeten worden.
Starters en aankoop woning
Het lijkt moeilijk maar juist voor starters zijn er nog best mogelijkheden om een huis te kopen.
- De maximale loan to value wordt afgebouwd en niet in een keer aangepast.
- In ieder geval kunnen het komende jaar de koopsom en de kosten nog gefinancierd worden.
- De belastingaftrek is bij de annuïteiten hypotheek de eerste jaren nog hoog, de netto woonlasten nog gunstig.
- De overdrachtsbelasting blijft 2%
Verschil 2012 en 2013
Omdat nu nog maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij geleend kan worden (over dit bedrag betaal je alleen rente) is er bij de volledige annuïteitenhypotheek van 2013 uiteraard sprake van hogere woonlasten dan nu. Voor de maximale hypotheek op basis van het inkomen maakt dit overigens niet uit, de toetsing loan to income vond al plaats op basis van annuïteiten. De maximale hypotheek op basis van inkomen kan uiteraard wel beïnvloed worden door andere zaken, zoals aangescherpte normen en rentewijzigingen.
Aanpassingen in 2013:
- Directe beloning voor het hypotheekadvies
- Alleen nog renteaftrek op basis van annuitaire hypotheken
- Loan to value, maximale hypotheek op basis van de verhouding waarde woning/hoogte hypotheek wordt in zes jaar teruggebracht naar 100% van de koopsom
