We gaan scheiden, wat doen we met ons koophuis?

Op het moment dat je samen een woning koopt verwacht je lang en gelukkig te leven tot de dood jullie scheidt. Helaas is de praktijk dat niet alle relaties een levenlang standhouden. Voordat je allebei verder kunt met je leven moet er veel geregeld worden, ook ten aanzien van de eigen woning. In de meeste gevallen ben je samen eigenaar, maar ook schuldenaar.  Het is verstandig om duidelijkheid te krijgen over de eigen woning en de hypotheek, voordat je een advocaat of mediator inschakelt. Hiervoor zijn de makelaar en de hypotheekadviseur onmisbaar.

We gaan uit elkaar, wat doen we met onze koopwoning?  

Het besluit uit elkaar te gaan is een verdrietige moeilijke beslissing, de relatie is niet geworden wat je ervan verwachtte en vaak is aan dit besluit een lange periode van twijfel voorafgegaan. Je wilt verder met je leven, maar voordat je je eigen weg kunt gaan valt er een heleboel te regelen.

Als jullie samen een koopwoning hebben moeten de nodige beslissingen genomen worden. Uen koophuis is immers een belangrijk onderdeel van het vermogen. In de meeste gevallen ben je samen eigenaar maar ook samen schuldenaar. Soms zijn er in samenlevingscontracten of huwelijkse voorwaarden andere bepalingen opgenomen.

De echtscheiding en de hypotheek

Jullie kunnen natuurlijk besluiten de woning te verkopen en allebei een nieuwe start te maken. Het kan ook zijn dat geen van beide partners de hypotheek alleen op het eigen inkomen kan krijgen. Ook dan is verkopen de enige optie.

Verkoop van de woning

Je laat door een makelaar een waardebepaling maken, er zijn twee mogelijkheden:

1.       Er is overwaarde, de waarde van de woning is hoger dan de hoogte van de hypotheek. Na verkoop wordt de overwaarde verdeeld, jullie gaan allebei je eigen gang en je neemt je eigen woningreserve mee (dit is het bedrag dat in kader van de bijleenregeling niet meer fiscaal aftrekbaar is). Als je eigen woningreserve 50.000, – is en je gebruikt dit bedrag niet ter verlaging van een nieuwe hypotheek, is dit bedrag niet aftrekbaar. De eigen woning reserve blijft 3 jaar staan.

2.       Er is onderwaarde, de waarde van de woning is lager dan de hoogte van de hypotheek.  In de situatie van samen eigenaar en samen schuldenaar wordt de restschuld verdeeld.

Een partner blijft in de woning wonen

Je kunt natuurlijk ook besluiten dat een van jullie, althans voorlopig, in de woning blijft wonen. Bijvoorbeeld om de kinderen in hun vertrouwde omgeving te laten. In dat geval moet de vertrekkende partner uit het eigendom gehaald worden, maar ook ontslagen worden van de hypotheekschuld. Dit heet ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid.

Hiervoor is een taxatie noodzakelijk (soms schakelen beide partners een taxateur in). De bank die de hypotheek heeft verstrekt moet meewerken aan dit ontslag. De blijvende partner moet aantonen dat de hypotheek op het eigen inkomen gedragen kan worden. De waarde in aan de hypotheek gekoppelde polissen moet ook verdeeld worden.

Als er overwaarde is heeft de vertrekkende partner recht op de helft van de overwaarde. Als er geen eigen middelen zijn zal de hypotheek verhoogd moeten worden ter hoogte van het uitkoopbedrag. Het bedrag dat hiervoor extra geleend moet worden is fiscaal aftrekbaar.

Opnemen van de woning in de boedel

Je kunt ook besluiten om verkoop van de woning uit te stellen, bijvoorbeeld tot de kinderen oud genoeg zijn. De voorwaarden waaronder dit het beste kan, worden door de mediator of de advocaat op papier gezet.

Er is dus veel te regelen als je gaat scheiden en je hebt samen een koopwoning, om de juiste beslissing te nemen is het van belang eerst een makelaar te vragen een waardebepaling van je huis te maken. Dan is meteen vast te stellen of je te maken hebt met onderwaarde of overwaarde. Vervolgens laat je een hypotheekadviseur uitrekenen wat de mogelijkheden maar ook wat de onmogelijkheden zijn.

Je kunt tot een van de volgende conclusies komen:

1.      De woning wordt verkocht, er is overwaarde. De overwaarde wordt verdeeld en je gaat allebei je eigen gang
2.      De woning wordt verkocht en er is onderwaarde. De restschuld wordt verdeeld. Als de hypotheek op twee namen gesloten met Nationale Hypotheek Garantie, is er een kans dat de restschuld kwijtgescholden wordt.
3.     Een van de partners blijft in de woning, de vertrekkende partner wordt uitgekocht.
4.     De verkoop wordt uitgesteld, als de vertrekkende partner de hypotheekrente geheel of gedeeltelijk betaalt, is zijn deel van de rente gedurende twee jaar aftrekbaar, ook al heeft hij of zij een andere woning gekocht.

Het zal duidelijk zijn dat het veel tijd en dus geld scheelt als je de mogelijkheden met betrekking tot de eigen woning helder hebt als je naar een advocaat of een mediator gaat.