Het gaat economisch slecht met Nederland en daardoor moet de hypotheekrenteaftrek op de schop. Inmiddels is door de overheid geopperd om de hypotheekrenteaftrek te laten bestaan voor diegene die de hypotheekschuld gedurende dertig jaar middels de annuïteitenmethode geheel aflossen. Wat kunt u dan ook het beste doen als u een woning wilt kopen? Een woning kopen zoals de overheid dat wil? Of toch slechts de helft aflossen? Lastige keus. Dit artikel geeft inzicht in wat u binnen de hervormde hypotheekrenteaftrek aan onkosten kwijt bent, rekening houdend met de huidige belastingschijven.
Gevolgen hervorming hypotheekrenteaftrek
Momenteel kan de overheid er praktisch niet meer omheen: de hervorming van de hypotheekrenteaftrek. Sinds de invoering van de hypotheekrenteaftrek is er gretig gebruik van gemaakt door vele burgers, echter de huidige economische omstandigheden laten geen woningmarkt ondersteunende invloed meer toe. Bezuinigingen liggen reeds ter voorbereiding en wel zodanig dat op nieuw af te sluiten hypotheken de overheidssteun behoorlijk wordt gekort. Eén van de voorstellen betreft het verminderen van de hypotheekrenteaftrek. Slechts burgers die de woning volledig aflossen gedurende dertig jaar middels de annuïteitenmethode hebben recht op hypotheekrenteaftrek. Dit betekent dat er werkelijk ieder jaar moet worden afgelost. Wat voor consequenties heeft dit zoal vanuit financieringsopzicht? Dat leest u hier!
Annuïteiten methode uitgelegd
Bij de annuïteiten methode betaalt u iedere maand ieder jaar een vast bedrag. Dit bedrag wordt gebruikt om:
- rentelasten over het openstaande bedrag te betalen en;
- over de looptijd van de hypotheek de hypotheekschuld af te lossen.
De annuïteit wordt berekend door H * r / [ 1 – ( 1 + r ) ^ -n ] waarin:
- H is het geleende bedrag;
- r is het rentepercentage per jaar;
- n is het aantal jaren waarover moet worden afgelost, oftewel dertig jaar.
Stel voor dat de hypotheek tegen 5% is vastgelegd dan is de annuïteit als volgt:
- H * 0,05 / [ 1 – ( 1,05 ) ^ -30 ] = H * 0,05 / 0,7686 = H * 0,06505;
- Bij een geleend bedrag van 250.000 euro komt dit op jaarlijkse vaste kosten van 250.000 * 0,06505 = 16.263 euro. Dit is aflossing inclusief rente kosten.
U betaalt over dertig jaar 30 * 16.263 = 487.890 euro aan onkosten waarvan 487.890 – 250.000 = 237.890 euro aan rente. Dit is echter geen vast bedrag per jaar. Het eerste jaar bedraagt de rente 250.000 * 0,05 = 12.500 euro. Omdat de aflossing per jaar toeneemt nemen daarmee rente lasten per jaar af. Dit heeft invloed op de jaarlijkse aftrekposten voor belastingafdracht.
Salaris en belastingafdracht
Momenteel zijn de belastingschijven zo ingedeeld:
- van 0 tot 18.945 euro betaalt u 33,10% belasting;
- tussen 18.945 en 33.863 euro is dit 41,95%;
- tussen 33.863 en 56.491 euro is dit 42,00% en daarboven 52,00%.
Het is dan ook de vraag hoeveel u per jaar bruto verdient en in welke salarisschaal u valt. Stel u heeft een inkomen van 3.200 euro met dertiende maand. Dan heeft u een inkomen van 3.200 * 13 = 41.600 euro (het salaris van de partner wordt binnen dit artikel buiten beschouwing gelaten). Gewoonlijk betaalt u daarover: 18.945 * 33.10% + ( 33.863 – 18.945 ) * 41.95% + ( 41.600 – 33.863 ) * 42.00% = 15.778 euro aan belasting oftewel over dertig jaar is dit 473.340 euro aan belasting. Omdat u ook rentekosten heeft voor de financiering van uw woning kunt u dit aftrekken van uw bruto inkomen per jaar.
Volledig aflossen in dertig jaar
Om de gehele hypotheekschuld van 250.000 euro in dertig jaar middels de annuïteitenmethode af te lossen bent u 487.890 euro aan onkosten kwijt. Maar daar krijgt u iets voor terug. De hervormde hypotheekrenteaftrek betekent dat u bij toepassing van de annuïteitenmethode nog recht heeft op belastingteruggaaf. In het eerste jaar lost u 16.263 – 12.500 = 3.763 af op het hoofdbedrag. Na tien jaar lost u al 16.263 – 10.435 = 5.828 euro af. Maak handig gebruik van Excel door:
- H1 = H – { ( H0 * r ) / [ 1 – ( 1 + r ) ^ -n ] – H * r } per jaar de nieuwe rest hypotheekschuld te bepalen;
- na een jaar bedraagt de restantschuld namelijk: 250.000-{(250.000*0.05/[1-1.05^-30]-250.000*0,05}=246.237 euro. Deze methode dient ieder jaar iteratief doorgerekend te worden tot de 30 jaar wordt bereikt. In 30 jaar bedraagt de restschuld nul. Voor jaar twee is dit: 246.237-{(250.000*0,05/[1-1.05^-30]-246.237*0.05}=242.286 euro. Herhaal dit met Excel 30 jaar.
Over dertig jaar moet u bij een ongewijzigd loon- en belastingstelsel 15.778 * 30 = 473.340 euro aan belastingen betalen. Het is echter zo dat u ook rentelasten betaalt en deze kunt u aftrekken van de belasting. Het eerste jaar draagt u het volgende af aan belastingen:
- het bruto inkomen minus rentelasten per jaar bedraagt: 41.600 – 12.500 = 29.100 euro. Dit betekent dan ook dat hier een lagere belastingschijf van toepassing is;
- oftewel u draagt het eerste jaar en volgende jaren minder af: 18.945 * 33.10% + ( 29.100 – 18.945 ) * 41.95% = 10.531 euro.
Het eerste jaar is dit een belastingvoordeel van 5.247 euro. Over dertig jaar krijgt u 99.888 euro aan belasting terug en bedragen uw onkosten totaal 487.890 – 99.888 = 387.998 euro.
Voorgesteld belastingsysteem bij half aflossen
Stel voor dat de hervormde hypotheekrenteaftrek wordt ingevoerd. Maar als we toch over de looptijd zonder belastingvoordeel vijftig procent op de waarde aflossen hoeveel zijn we dan kwijt.
- rente + aflossing: 125.000 * 0.05 / ( 1 – 1.05 ^ – 30 ) + 125.000 * 0.05 = 14.381,4 euro per jaar;
- er is geen sprake meer van belasting voordeel en dus betaalt u nog steeds 15.778 euro per jaar;
- en dus bent u over dertig jaar 30 * 14.381,4 = 431.442 euro kwijt aan onkosten bij het voorgenomen belastingsysteem.
Rekenen we dit voorbeeld door echter hebben we nog wel belastingvoordeel – zoals dat nu nog is – dan is het belastingvoordeel 128.668 euro over dertig jaar. Precies, u zou meer belastingvoordeel genieten door half af te lossen over dertig jaar omdat er over een dertig jaar een rente vast deel is en een annuïteiten rente deel. Dit voordeel komt binnen de hervormde hypotheekrenteaftrek te vervallen.
Consequenties hervorming hypotheekrenteaftrek
Het is overduidelijk dat de overheid er garen bij spint door de hypotheekrenteaftrek te hervormen. Juist hypotheekvormen waarbij niet volledig wordt afgelost betekent dat er geen belastingvoordeel meer getrokken kan worden. In het aangegeven voorbeeld bespaart het de overheid over dertig jaar 128.668 euro per woning aan belastingteruggaaf. Wat is voor u als burger nu wijsheid:
- u kunt met deze regeling feitelijk een minder duur huis kopen omdat de kosten voor u als woningkoper effectief vermeerderen;
- half of geheel aflossen via annuïteit: uw onkosten blijven nagenoeg gelijk. Het voorbeeld dwingt dan ook de nieuwe huizenkopers om volledig te gaan aflossen omdat u na dertig jaar met steun van de overheid een eigen woning heeft zonder hypotheekschuld;
- alternatieve hypotheekvormen waarbij na looptijd op de hypotheek wordt afgelost bieden minder hoop. Over dertig jaar bent u reeds 375.000 euro aan rente kwijt zonder hypotheekrenteaftrek. Daarnaast moet u ook een premie inleggen voor minimale kapitaalopbouw om vijftig procent op de hypotheekschuld af te lossen.
Laat u bij de aankoop van een woning een en ander altijd doorrekenen en leg de verschillende financieringsmogelijkheden naast elkaar. Let wel dat de wijze van aflossing afhangt van de hoogte van uw rente percentage en uw lening. Binnen dit artikel is geen rekening gehouden met of deze hypotheek bij het gestelde inkomen draagbaar is. Laat u voorlichten door een expert over uw individuele financiele positie .
Lees verder:
Wat als de marktwaarde woning onder de hypotheekschuld komt
Het Lente Akkoord: een ramp voor de Nederlandse burger
Banksparenhypotheek versus annuïteitenhypotheek binnen het Lenteakkoord
De woningmarkt, een negatieve spiraal
De verasocialisering van het ontslagrecht!
http://www.artifex-verzekeringen.nl/art/uitleg/verklaring/betekenis.jsp?begrip=belastingschijven
http://nl.wikipedia.org/wiki/Hypotheekrenteaftrek
