Er is vanaf januari 2013 nogal wat veranderd op het gebied van financieel advies. Er is een provisieverbod van kracht geworden, de klant krijgt een nota van de adviseur. Omdat hoogte van de provisie geen rol meer speelt staat het klantbelang centraal. Hoe hoog is de factuur voor een hypotheekadvies en wat doet uw adviseur voor dit bedrag? Kunnen de bemiddelingskosten in de hypotheek opgenomen worden? Moet er BTW betaald worden? Hoe kunt u de kosten beperken? Wat houdt de zorgplicht van de hypotheekadviseur in?
Hypotheekadvies
Tot voor kort werden de hypotheekadviseurs betaald door de banken en verzekeraars waar zij producten onderbrachten. De afgelopen jaren waren een overgangsperiode. De klant kon kiezen of hij zijn hypotheekadvies door de bank liet betalen of dat hij rechtstreeks een nota van de adviseur ontving.
In het eerste geval hield de bank een bedrag in bij het verstrekken van de hypotheek. Met dit bedrag werd de adviseur betaald.
Financieel advies is en was nooit gratis.
Beloning hypotheekadvies met ingang van 1 januari 2013
Sinds begin deze maand is het provisieverbod van kracht geworden. Wettelijk is vastgelegd dat een hypotheekadviseur zijn factuur bij de klant neerlegt. Dit geldt overigens ook bij een hypotheekadvies dat door een bankmedewerker gegeven wordt.
Waarom?
De gedachte achter deze regeling is dat een hypotheekadviseur niet in de verleiding komt een product te sluiten waar hij misschien meer aan verdient maar voor de klant minder passend is. De wetgever noemt dit een perverse prikkel. Doordat de adviseur rechtstreeks door de klant wordt betaald heeft hij geen ander belang dan het belang van de klant. Als het goed is hebben de adviseurs het klantbelang altijd voorop gesteld.
Execution only
Als een klant weet hoe een hypotheek- of verzekeringsproduct in elkaar zit en als hij de voorwaarden van het product kent, kan de klant een adviseur opdracht geven dit product voor hem te sluiten, zonder advies te krijgen.
Dit is goedkoper, maar niet gratis. De klant betaalt nog steeds bemiddelingskosten.
Daarbij dient een adviseur zich ervan te overtuigen dat de klant voldoende kennis van het product heeft. De adviseur moet de klant een soort toets afnemen.
Wat gebeurt er als de klant het product na advies uiteindelijk toch niet aanschaft?
Bij de meeste adviseurs is het eerste gesprek vrijblijvend en oriënterend. Daarna wordt een contract opgemaakt, een opdracht tot dienstverlening. Als de klant het geadviseerde product niet sluit, worden advieskosten in rekening gebracht.
Wanneer wordt BTW geheven?
Advieskosten zijn vrijgesteld van BTW als het product gesloten wordt of als het adviesgesprek tot doel had een product te sluiten.
Als een klant alleen een advies wil zonder het oogmerk een product af te nemen dient er BTW geheven te worden (denk bijvoorbeeld aan een second opinion).
Maximale hypotheek
Bij de aankoop van een bestaande woning bedragen de bijkomende kosten 6% van de koopsom (dit is inclusief 2% overdrachtsbelasting). Dit was tot januari 2013 ook het bedrag van de maximale hypotheek. We noemen dat de loan to value (de maximale hypotheek op basis van waarde onderpand).
Met ingang van januari 2013 bedraagt de maximale hypotheek nog 105% van de marktwaarde. Dit percentage wordt jaarlijks met 1% afgebouwd tot de maximale hypotheek nog 100% van waarde van de woning is.
Dit betekent dat het vanaf nu al niet meer mogelijk is een huis te kopen zonder inbreng eigen middelen.
Voorbeeld: Voor de aankoop van een woning met een koopsom van € 150.000, – is een bedrag nodig van € 159.000, -. De maximale hypotheek bedraagt € 150.000, – x 105, € 157.500, – . In dit voorbeeld een eigen inbreng van € 1.500, -.
Wat doet de adviseur
Een hypotheekadviseur moet een aantal stappen met de klant doorlopen:
- Kennismaken, dat gebeurde uiteraard altijd al.
- Inventariseren, aan de hand van een aantal formulieren wordt uw hele financiële situatie doorgenomen, daarin worden uw toekomstplannen en uw wensen ten aanzien van een hypotheek betrokken.
- Analyseren, er wordt een rapport gemaakt van uw situatie, uw toekomstverwachtingen en de knelpunten waar u in het leven tegen aan kunt lopen. De adviseur moet doorrekenen wat de consequenties zijn van arbeidsongeschiktheid, werkeloosheid, overlijden en lang leven (met andere woorden is het pensioen toereikend).
- Daarna volgt het advies, in een gesprek wordt het adviesrapport toegelicht.
- Dan kan de hypotheekofferte worden aangevraagd en na ondertekening volgt de administratieve afhandeling.
- De adviseur bewaakt de in koopakte gestelde termijnen, zoals de termijn dat de hypotheek rond moet zijn en wanneer de bankgarantie gesteld moet zijn.
Het totale traject neemt 20 tot 30 uur in beslag.
Wat kost dat?
Uitgebreid onderzoek leert dat het gemiddelde bedrag aan bemiddelingskosten voor een hypotheek zo´n € 2.500, – bedraagt. Veel adviseurs bieden ook de mogelijkheid tot gespreid betalen aan. Dit is toegestaan mits de betalingsregeling niet langer loopt dan twee jaar en er geen rente in rekening wordt gebracht.
De nieuwe hypothekenwereld
Er zal bij hypotheekadvies uiteraard minder de nadruk liggen op hypotheekvormen, veel keus is er niet meer (zie koopwoning en hypotheek 2013 deel 2). De zorgplicht wordt steeds belangrijker, zoals hierboven te lezen is.
Dus klant, vergeef uw adviseur de eindeloze reeks vragen, soms lijken de vragen zelfs impertinent, het is allemaal voor uw eigen bestwil.
