We gaan bijna een nieuw jaar in, voor de hypotheekadviseur is 2013 een jaar met alweer veel veranderingen. Met het nieuwe regeerakkoord krijgen we te maken met andere regels.
Het voorstel is aangenomen. De meest ingrijpende verandering is de eis dat nieuwe hypotheken in 30 jaar in zijn geheel afgelost moeten worden.
Wij en onze hypotheken in 2013
Onderstaand de veranderingen en de uitzonderingen hierop die we verwachten. De debatten in de Eerste Kamer vinden op 17 en 18 december plaats.
De aflossingsvrije hypotheek is niet meer
Mensen die voor het eerst een huis kopen en een hypotheek afsluiten in 2013 moeten de hypotheek in zijn geheel aflossen om de betaalde hypotheekrente van de belasting te kunnen aftrekken. Hadden we tot voor kort een heel palet aan hypotheekvormen, vanaf volgend jaar kunnen starters kiezen uit twee vormen: de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.
Annuïteitenhypotheek
Bij deze vorm blijft de bruto maandlast gelijk, het maandbedrag bestaat uit rente en aflossing.
Omdat de samenstelling van het bedrag verandert, het rentedeel wordt lager en het aflossingsdeel hoger, krijg je steeds iets minder van de belasting terug. Je netto maandlasten stijgen dus wel.
Lineaire hypotheek
Bij deze vorm betaal je maandelijks rente en aflossing. Je betaalt alleen rente over de restantschuld. Hoe meer je aflost, hoe minder rente je betaalt. De bruto- en de nettomaandlasten dalen. Je lost steeds iets af en betaalt dus steeds minder rente. Per saldo is de lineaire hypotheek voordeliger dan de annuïteitenhypotheek. Nadeel is dat de aanvangslasten beduidend hoger zijn en dus niet voor iedereen op te brengen.
Bestaande hypotheken
- De rente van de eigenwoningschuld die op 31 december 2012 al bestaat, blijft ongeacht de hypotheekvorm ook vanaf januari 2013 aftrekbaar.
- Als je de bestaande hypotheek omzet, meeneemt of oversluit bij dezelfde of een andere geldverstrekker, blijft de rente aftrekbaar tot het bedrag van de lening die op 31 december 2012 bestaat.
KEW, SEW OF BEW
De KEW staat voor Kapitaalverzekering Eigen Woning, een verzekering die een bedrag uitkeert bij overlijden en waarbij op het eind van de rit een bedrag wordt uitgekeerd om (een deel van) de hypotheek mee af te lossen.
De SEW is een Spaar Rekening Eigen Woning, zoals het woord zegt een spaarrekening waarbij een bedrag bij elkaar wordt gespaard om de hypotheek geheel of gedeeltelijk mee af te lossen.
BEW (Beleggingsrecht Eigen woning) is hetzelfde als de SEW, met dien verstande dat de inlegbedragen niet gespaard maar belegd worden.
De KEW, SEW en BEW worden gesloten in box 1, dat wil zeggen dat ze, onder bepaalde fiscale spelregels, vrijgesteld worden uitgekeerd. Met de uitkering vindt de aflossing plaats.
Deze vormen kunnen vanaf januari 2013 niet meer in box 1 gesloten worden.
De bestaande gevallen
De KEW, SEW of BEW die op 31 december 2012 al bestaat wordt gerespecteerd. Er mag niets meer gewijzigd worden, het doelkapitaal, de premie of inleg en de einddatum moeten hetzelfde blijven.
Kapitaalverzekering in box 3
Er zijn kapitaalverzekeringen die niet gelabeld zijn als Kapitaal Verzekering Eigen Woning.
Tot 1 april 2013 mogen deze verzekeringen alsnog voorzien worden van een KEW clausule en in box 1 geplaatst worden, hierdoor blijft het recht op de belastingaftrek over dit leningdeel bestaan.
Tot 1 april 2013 is het mogelijk een aflossingsvrij hypotheekdeel om te zetten in een KEW, SEW of BEW.
Let op: de hypotheekaanbieders zullen het de komende maanden erg druk gaan krijgen met omzettingen en kunnen ruim voor 1 april 2013 besluiten geen nieuwe aanvragen in behandeling te nemen.
Ik heb een huis gekocht maar ga er volgend jaar pas wonen
Geen probleem, als de koopovereenkomst op 31 december 2012 onherroepelijk is, kun je nog kiezen voor een KEW, SEW of BEW. De standaard ontbindende voorwaarden doen geen afbreuk aan het begrip “onherroepelijk”. Deze regel eindigt 1 januari 2014.
Wij als hypotheekadviseurs zij blij met de extra tijd tot 1 april 2013 om onze klanten met een eigenwoningschuld te kunnen adviseren. Dit advies valt uiteraard onder de WFT regels (Wet Financieel Toezicht).
Dit betekent dat:
- We de situatie en de wensen van de klanten grondig moeten inventariseren.
- Het advies moet bij de inventarisatie aansluiten.
- Een en ander dient uitgebreid op papier gezet te worden.
Klanten kunnen voor een advies rekening houden met de volgende zaken:
- Het is raadzaam ruim op tijd een afspraak te maken.
- We moeten heel veel vragen en weten, wij vragen om begrip hiervoor.
- We mogen en kunnen in een eerste gesprek niet zeggen of een omzetting gunstig is.
- Gezien de tijdsdruk zal soms gevraagd worden om formulieren in te vullen en financiele gegevens aan te leveren voor we u uitnodigen voor een gesprek. Wij hebben dan al heel wat werk verricht als we bij elkaar zitten.
- Er geldt vanaf januari 2013 een provisieverbod, we moeten voor onze werkzaamheden bij de klant een nota neerleggen. Aan het begin van het adviestraject moeten wij opgeven hoe lang we met een dossier bezig zijn en hoeveel dat de klant gaat kosten.
Er verandert weer veel, voor de klanten en voor ons. Wat niet verandert is dat de klant en de adviseur samen moeten werken om een hypotheektraject zo soepel mogelijk te laten verlopen.
Samen komen we er wel.
We wachten de Kamerdebatten nog even af, ik hou jullie op de hoogte.
Het is inmiddels januari 2013, de plannen zijn doorgezet zoals omschreven. De voornaamste verandering is dat nieuwe hypotheek in zijn geheel afgelost moeten worden.
